任意売却とは?その成立に必要な4条件、メリット・デメリット、費用を解説!

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、ローンの借入先である金融機関(債権者)から合意を得て住宅を売却する手段です。

売却代金を債権者への弁済に充てることを目的としており、任意売却をするには一定の条件が必要です。

ここでは、任意売却の成立に必要な4つの条件をご紹介します!

条件1:債権者の合意
条件2:充分な期間
条件3:市場価値のある物件
条件4:連帯保証人の合意

任意売却の条件1:債権者の合意

任意売却には、「債権者の合意」が必要です。これは、任意売却において最も重要な条件です。

住宅ローンを組むときは、債権者である金融機関から融資を受けます。返済できなくなったときのリスクを考えて、住宅に抵当権と呼ばれる担保を設定するのが一般的です。

住宅を売却した際は抵当権を解除することになり、それには債権者の合意が不可欠です。

任意売却の条件2:充分な期間

2つ目の条件は、「任意売却をするための充分な期間」があることです。不動産査定、売却期間や金額の決定など、余裕を持って行うことが重要です。

中には、「任意売却を検討していたら、競売が始まってしまった」というケースもあります。

競売とは、債権者が裁判所に申し立てることにより、強制的に住宅が競りにかけられることです。

開札日(落札者決定)前であれば、取り下げは可能です。しかし、競売にかけられたことが公開されてしまうので、その前に行動するのが理想です。

任意売却の条件3:市場価値のある物件

3つ目の条件は、売却する住宅に「市場価値があること」です。

任意売却では、一般市場で住宅が販売されます。債権者への弁済という目的から考えると、売れる物件でなければなりません。

そのため、市場価値のない物件の場合、任意売却が不成立に終わってしまいます。

任意売却の4:連帯保証人の同意

最後に解説する条件は、「連帯保証人の同意を得ていること」です。

住宅ローンの債権者には、連帯保証人に対して「担保保存義務」があります。連帯保証人の保護のため、債権者は担保を減らさずに保存する義務を負っています。

そのため、抵当権を解除するには、連帯保証人の同意を得なければなりません。

任意売却をするには、債権者だけでなく、連帯保証人の承諾が必要なのです。

任意売却のメリット、デメリット

任意売却のメリットは、周囲に知られずに手続きを進められる点です。一般市場で売却されるので、債務者のプライバシーが守られます。

また、競売と違って任意売却には法的なルールがありません。買受人と直接交渉できるため、売却や退去の時期などを考慮してもらえる可能性があります。

そのほかにも、リースバックの活用が可能です。家賃を払うことで、売却後も住み続けることができます。

デメリットは、債権者との調整が必要な点です。債権者が複数人いる場合は、全員から合意を得るのが難しくなります。

近年では、任意売却を扱っている業者が数多く存在します。中には詐欺目的の団体もあります。

任意売却は、どの業者に依頼すべきか見極めるのが難しいというデメリットがあります。

任意売却の費用はいくら?

任意売却では、仲介手数料として「売却金額の3%+6万円+消費税」が発生します。

このほかに、登記費用や司法書士の手数料などが掛かります。

これらを売却代金から差し引き、債務者の持ち出し分をゼロとしている業者もあります。

任意売却した後の残債はどうなるのか?徹底解説!

任意売却後は、残債がなくなるまで返済し続ける必要があります。

売却金額よりも住宅ローンの方が多い状態をオーバーローンといいます。

この場合、残債の支払いは債権者との話し合いで決定します。任意売却では、債務者が破綻しない範囲内で返済できるように考慮してもらえる可能性が高いです。

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